Nowe przepisy UE dla najmu krótkoterminowego 2026 – jak przygotować się na zmiany prawne?

20 maja 2026 roku w całej Unii Europejskiej wchodzą w życie nowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego. Zmiany te znacząco wpłyną na sposób prowadzenia działalności wynajmu apartamentów przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com. Właściciele nieruchomości mają już teraz mniej niż dwa lata na przygotowanie się do nowych wymagań.

Podstawa prawna nowych regulacji

Nowe przepisy wynikają z Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 roku. Jako rozporządzenie UE, akt ten będzie miał bezpośrednie zastosowanie w polskim porządku prawnym bez potrzeby dodatkowej implementacji.

W Polsce Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje już nad krajową ustawą dostosowującą lokalne przepisy do unijnych regulacji. Projekt ma być gotowy w drugiej połowie 2025 roku.

Obowiązkowa rejestracja nieruchomości

Kluczowe wymagania

Każdy właściciel udostępniający nieruchomość w ramach najmu krótkoterminowego będzie zobowiązany do:

1. Rejestracji każdej nieruchomości w centralnym rejestrze

2. Uzyskania unikalnego numeru identyfikacyjnego

3. Przekazania numeru platformie rezerwacyjnej

4. Umieszczania numeru w każdym ogłoszeniu

Wymagane dane rejestracyjne

Proces rejestracji będzie wymagał podania szczegółowych informacji:

• Dokładny adres nieruchomości (z numerem mieszkania/pokoju)

• Rodzaj nieruchomości (całe mieszkanie, pokój, dom)

• Maksymalna liczba gości i miejsc noclegowych

• Dane osobowe i kontaktowe właściciela

• Standard nieruchomości

• Informacje o specjalnych zezwoleniach (jeśli wymagane)

System kontroli

Nowe przepisy przewidują kontrolę ex post w ciągu 3 lat od rejestracji. Organy państwowe będą miały prawo do:

• Weryfikacji danych w dowolnym czasie

• Zawieszenia numeru identyfikacyjnego w przypadku uchybień

• Nakazania platformom usunięcia ofert z nieprawidłowymi danymi

Nowe obowiązki platform rezerwacyjnych

Weryfikacja danych

Platformy takie jak Airbnb, Booking.com czy Tripadvisor będą zobowiązane do:

• Sprawdzania prawidłowości numeru identyfikacyjnego

• Przeprowadzania wyrywkowych kontroli danych właścicieli

• Odmowy publikacji ofert bez ważnego numeru rejestracyjnego

Raportowanie danych

Co miesiąc platformy będą musiały przekazywać do tzw. punktu cyfrowego informacje o:

• Liczbie dostępnych miejsc noclegowych

• Liczbie przeprowadzonych rezerwacji

• Okresach wynajmu

• Innych danych określonych w rozporządzeniu

Dyrektywa DAC7 – już obowiązuje

Od 1 lipca 2024 roku obowiązuje dyrektywa DAC7, która nakłada na platformy obowiązek raportowania do urzędów skarbowych użytkowników, którzy:

• Przekraczają 30 transakcji rocznie

• Osiągają przychód powyżej 2000 EUR rocznie

To oznacza, że większość właścicieli apartamentów jest już monitorowana przez fiskusa.

Jak przygotować się na zmiany?

1. Uporządkuj dokumentację

• Zbierz wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości

• Przygotuj precyzyjne dane techniczne lokalu

• Sprawdź zgodność z lokalnymi przepisami budowlanymi

2. Monitoruj rozwój sytuacji

• Śledź komunikaty Ministerstwa Sportu i Turystyki

• Sprawdzaj aktualizacje na stronach platform rezerwacyjnych

• Przygotuj się na uruchomienie systemu rejestracji w 2025 roku

3. Rozważ profesjonalne zarządzanie

Firmy zarządzające najmem będą lepiej przygotowane do:

• Obsługi procedur rejestracyjnych

• Zapewnienia zgodności z nowymi przepisami

• Unikania błędów mogących skutkować sankcjami

4. Przygotuj się na dodatkowe koszty

Nowe obowiązki mogą wiązać się z:

• Opłatami rejestracyjnymi

• Kosztami dostosowania oferty

• Ewentualnymi karami za niespełnienie wymogów

Konsekwencje niestosowania się do przepisów

Sankcje dla właścicieli

• Zawieszenie numeru identyfikacyjnego

• Usunięcie ofert z platform rezerwacyjnych

• Kary finansowe określone w krajowych przepisach

Sankcje dla platform

• Nakazy przekazania dodatkowych informacji

• Obowiązek usunięcia nieprawidłowych ofert

• Kary za nieprzestrzeganie obowiązków raportowych

Korzyści nowych regulacji

Dla właścicieli

• Wyeliminowanie fałszywych ogłoszeń

• Większe bezpieczeństwo dla uczciwej konkurencji

• Jasne ramy prawne działalności

Dla gości

• Gwarancja autentyczności ofert

• Lepsza ochrona przed oszustwami

• Wyższe standardy obsługi

Dla miast

• Lepsze zarządzanie ruchem turystycznym

• Kontrola nad rozwojem najmu krótkoterminowego

• Zwiększone wpływy podatkowe

Podsumowanie

Nowe przepisy UE to największa zmiana w branży najmu krótkoterminowego od lat. Właściciele apartamentów mają jeszcze około półtora roku na przygotowanie się do nowych wymagań. Kluczem do sukcesu będzie wczesne przygotowanie dokumentacji i monitorowanie rozwoju krajowych przepisów implementacyjnych.

Nie należy odkładać przygotowań na ostatnią chwilę – im wcześniej zaczniesz dostosowywać swoją działalność do nowych wymogów, tym mniejsze ryzyko problemów po wejściu przepisów w życie w maju 2026 roku.